Выкуп земли, помещений, зданий из аренды

Существующим законодательством предусмотрена процедура отчуждения из государственной или муниципальной собственности объектов недвижимого имущества, находящихся в аренде у субъектов малого и среднего предпринимательства. Указанный порядок описан в Федеральном законе Российской Федерации от 22.07.2008 N 159-ФЗ.

Данный НПА по своей сути направлен на поддерживание отдельных категорий предпринимательства, поскольку предоставляет возможность выкупить арендуемый объект недвижимого имущества без процедур, предусмотренных общими правилами приватизации - без продажи его через аукцион, что в целом оказывает благоприятное воздействие для стимулирования предпринимательской деятельности.

Желательно понимание того, что не все представители указанной категории предпринимательства могут воспользоваться  данным законным правом. Для осуществления указанной возможности надлежит соответствовать определенным критериям и выполнить ряд процедур. Понять, обладает ли лицо указанным правом, поможет квалифицированный юрист.

Представитель малого или среднего бизнеса может согласиться на применение преимущественного права выкупа арендуемого им имущества либо полностью отказать от него, для этого необходимо в течение установленного срока:

1. отказать от его заключения (для этого необходимо в письменной форме уведомить арендодателя)
2. полностью согласиться с условиями договора купли-продажи и принять его в редакции уполномоченного государственного органа;
3. частично согласиться с условиями полученного договора купли-продажи объекта недвижимости.

• В первом случае, арендатор лишается возможности преимущественно приобрести в собственность арендуемый объект недвижимости.
• Во втором случае, стороны подписывают договор купли-продажи объекта недвижимого имущества (необходимо обратить внимание, что здесь актуальна своевременность и последовательность действий со стороны арендатора).
• В третьем случае, необходимо достичь компромиссов по тем пунктам договора купли-продажи, которые не устраивают арендатора (по большей части, это цена выкупаемого имущества и суммы ежемесячных платежей подлежащих внесению в случае рассрочки оплаты цены недвижимого имущества).
• В каждом конкретном случае, сложность включает в себя то, что достижение компромиссов должно происходить в рамках тридцатидневного срока.

Часто возникающие проблемы:

• Определение порядка действий арендатора, выявившего желание воспользоваться преимущественным правом выкупа, в том числе для законного приостановления установленного для принятия решения срока.
• Проверка проекта договора купли-продажи на соответствие его нормам действующего законодательства.
• Понятие "недостоверной величины рыночной стоимости объекта оценки" и его влияние на цену договора.
• Определение подсудности и подведомственности суда, сроков обращения, круга лиц и требования при оспаривании величины рыночной стоимости объекта оценки.

Досудебное урегулирование проблемы по существенным условиям договора купли-продажи весьма затруднительно, поскольку государственные органы и органы муниципальной власти крайне редко вступают в переговоры и находят компромиссы с арендаторами недвижимого имущества.

Единственным юридически грамотным выходом из сложившейся ситуации для арендатора является защита своего права в судебном порядке.

Квалифицированная помощь юриста, имеющего практический опыт и знания, поможет быстро и юридически грамотно разрешить вопросы подобного характера и выработать стратегию при взаимодействии с органами государственной власти и органами местного самоуправления.

Основополагающим вопросом является грамотное составление предъявляемых в суд требований. Они в первую очередь должны привести к своевременному достижению поставленных задач и, в конечном счете, – к оформлению договора купли-продажи объекта недвижимого имущества на условиях, приемлемых для обеих сторон договора.

Из анализа судебной практики видно, что преимущественное право на приобретение объекта недвижимости суды трактуют как право абсолютное, которое подлежит удовлетворению независимо от воли публичного собственника. В данном случае, составление грамотной правовой базы, которая ляжет в основу искового заявления, будет являться гарантом успеха при обращении в суд.
Юристы нашей компании готовы осуществить квалифицированный и полный подбор необходимых документов, а также составить исковое заявление с учетом конкретно Вашей правовой ситуации.

Важно понимать, что с даты получения арендатором проекта договора купли-продажи и (или) предложения о его заключении, начинает течь не только тридцатидневный срок, но и процессуальный срок, позволяющий обратиться в суд и получить положительное решение.

Субъектом предпринимательства могут быть обжалованы в порядке судебного производства:

• отказ арендодателя предоставить право на преимущественное приобретение арендуемого имущества,
• бездействие в части принятия решения об отчуждении арендуемого имущества и (или) совершения юридически значимых действий, необходимых для реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.
• достоверность величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества.

Гражданский кодекс Российской Федерации также предусматривает, что если сторона, для которой законодательно закреплена обязанность заключения договора, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.

В том случае, если Вами получен отказ органа государственной власти или органа местного самоуправления  или  указанные  органы  бездействуют  или  затягивают  принятие  решения, наши юристы исследуют  вопрос  на соответствие действующему законодательству и предложат грамотный и быстрый путь разрешения этой проблемы.

Юридическая компания "Особое Мнение" поможет Вам грамотно составить план дальнейший действий, конечным итогом которых будет удовлетворение требований клиента.

Особого внимания заслуживают вопросы процессуальных сроков для обращения в суд.

В одном случае, действует трехмесячный срок на обжалование, предусмотренный нормами процессуального законодательства Российской Федерации, в другом может быть применим общий срок исковой давности, предусмотренный нормами Гражданского кодекса Российской Федерации.

Другим существенным вопросом является сложность при оформлении сделки купли-продажи с участием органов государственной власти.

Разобраться, каким же способом эффективнее достичь поставленных целей в урегулировании вопросов при заключении договора купли-продажи поможет квалифицированный юрист, поскольку в случае неправильной реализации права защиты в судебном порядке, арендатор может лишиться преимущественного права выкупа арендуемого объекта недвижимости.

Точный порядок действий в каждом отдельном случае можно определить только после правового анализа имеющихся документов.

Размер рыночной цены выкупаемого имущества, как правило, арендатор узнает только после получения проекта договора купли-продажи от уполномоченного органа государственной власти. Если цена, указанная в договоре, по каким-либо причинам не устраивает арендатора (такое может возникнуть вследствие завышенной оценки, проведенной аккредитованными при уполномоченном органе государственной власти, оценщиками) необходимо обращаться в суд с требованиями об оспаривании величины рыночной оценки. В этом случае течение предусмотренного ч. 4 ст. 4 Федерального закона № 159-ФЗ тридцатидневного срока прерывается до принятия судом решения, вступившего в законную силу.
Завышенная продажная цена также связана с особой возможностью выкупа объекта недвижимости. Поскольку преимущественное право покупки проходит без проведения аукциона, то цена формируется не по результатам спроса и предложения, как это происходит на свободном рынке, а исключительно расчетным методом по результатам оценки и не подлежит уменьшению со стороны государственный органов.

Мы оказываем следующие услуги:

---

• Полный правовой анализ Ваших документов
• Провести сверку арендных платежей
• Проверку комплектности необходимых для выкупа документов (при необходимости, оказать помощь в получении недостающих документов)
• Подготовку и направление обращений в уполномоченный орган государственной власти;
• Полное сопровождение процедуры выкупа объекта недвижимости от независимой оценки объекта до подписания договора. В случае необходимости переходим на судебное сопровождение.

В том случае, если Вами получен проект договора купли-продажи, и Вы хотите оспорить предложенную уполномоченным органом государственной власти выкупную цену, наши юристы готовы оказать юридическое сопровождение Вашего дела в суде.

Важен тот факт, что на предоставляемую в суд оценку, выполненную независимыми оценщиками по заказу арендатора, может быть представлена оценка органа государственной власти. В данном случае, решение судом принимается исходя из заключения независимого эксперта.

Актуальные аспекты реализации бизнеса.

Владельцы бизнеса различных уровней столкнулись со сложившейся в настоящее время крайне напряженной ситуацией, связанной с отсутствием реальной экономической перспективы дальнейшего ведения бизнеса в арендуемых помещениях и прямой угрозы утраты этих помещений, что приводит к невозможности арендатором реализовать своем право на выкуп арендуемого объекта недвижимости в связи с финансовыми трудностями.

В данном случае, если объект недвижимости, обремененный арендой, по своим характеристикам может представлять интерес для других организаций, разумны варианты либо продажи бизнеса в целом тем юридическим лицам, которые смогут в последствие воспользоваться правом на выкуп арендованного объекта недвижимости, либо подключения дополнительных инвесторов.

Необходимо понимать, что в данном варианте покупка бизнеса актуальна, если новый владелец (собственник) сможет выкупить арендуемый объект недвижимости в порядке Федерального закона № 159-ФЗ, таким образом, оформление сделки по купли-продажи бизнеса должно быть произведено в кратчайшие сроки.

Сложившаяся неблагоприятная экономической обстановка привела к тому, что количество предложений на рынке по реализации бизнеса за последние несколько лет резко увеличивается, что приводит к существенному снижению рыночных цен.

---

Юридическая компания "Особое Мнение" имеет практический опыт в сфере реализации бизнеса и готова оказать услуги по   выбору вероятных потенциальных покупателей или инвесторов с целью дальнейшей реализации права на приобретение арендуемого имущества.

OOO Юридическая компания «Особое Мнение» -современный многоэффективный многопрофильный инновационный российский бренд. Характеризуется на рынке, как успешная, перспективная финансово-устойчивая, динамично развивающаяся организация, входящая с 2014 года в состав рейтингового индекса крупнейших юридических организаций и групп России. В организации работают профессиональные юристы, имеющие обширную и успешную практику в разрешении споров в досудебном порядке и ведения дел в арбитражных судах и судах общей юрисдикции по различным категориям дел.

Юридическая компания "Особое Мнение" поможет Вам грамотно составить план дальнейший действий, конечным итогом которых будет удовлетворение требований клиента.

---